李宇嘉:热点楼市加码调控 为结构性收紧货币条件【aifa官方入口】

（原标题：李宇嘉:热点楼市加码调控 意图结构性放宽货币条件）楼市调控力度仍在增强近日上海、天津之后加码限贷，自此多数热点城市在调控上已转入年内的第二季甚至第三季。全面驱离资金违规转入楼市的政策也在增强。

比如开发商要用自有资金拿地，银行房贷额度也要容许。在多轮调控下，楼市量价齐跌，10~11月（截至11月27日），26个城市新房成交量较调控前上升48.8%，一线和二线城市分别上升36.6%和56.6%。70城房价指数表明，10月新房和二手房价格环比涨幅皆回升1.5个百分点，为2014年以来仅次于降幅，10月下半月7个热点城市房价暴跌。

同时，近期有媒体报道，11月初高层具体表态，要之后展开房地产调控，各地要毁掉幻想，无法断裂，要之后严控，端正态度。财新网也报导，决策层再度拒绝掌控好房价下跌态势，拒绝11月的房价水平不得低于10月的水平，如果再行上涨将必要对地方政府展开问责。经济走势触底形态还并未几乎明朗的情况下，今年托底经济的两大功臣基础设施和房地产都经常出现欠下的迹象。按整天逻辑，楼市调控应当到此为止了，缘何还要加码？分析楼市调控反常态的增强，很多研究专心于诱导资产泡沫的角度。

也就是，当资产泡沫有可能造成金融危机愈演愈烈，严重威胁金融和经济安全性时，以防风险就是大位快速增长，继续加强调控在情理之中。更何况，当前热点城市房价整体还在历史最低位、还在下跌。70城房价指数表明，10月份一线和二线城市新房价格环比分别下跌0.5%和1.3%。

但问题是，管理层早在3年前就明确提出诱导资产泡沫，且近两年楼市整体处在被扶植的政策框架下，为何现在如此增强楼市调控呢？笔者指出，从实体经济看作，楼市泡沫造成了相当严重的资源错配。目的平稳经济和增进转型的货币严格，异化为资源过度向不能贸易部门的楼市集中于。同时，作为可贸易部门的实体经济，面临国际竞争，内外须要低迷，呈现出衰落甚至空心化。

在传统快速增长动力如工业化、城镇化、人口红利、出口导向等消退，新的经济尴尬大任时，如果经济结构经常出现变形，将伤到人民币购买力预期或信用锚，造成人民币升值预期产生。2015年811汇改以来，升值预期自我实现，也不会倒逼资本管制，放宽货币条件。

今年以来房价大幅度下跌，特杠杆和资产配备是两大推动力。投资市场需求集中于、杠杆率过低，短期内将推高泡沫，这是新兴国家房价下跌、危机愈演愈烈的一般诱因。同时，如果货币贬值引起资本外流、货币条件放宽，不会加快楼市叛杠杆速度，甚至爆炸金融危机。

另外，根据蒙代尔三元悖论（The Impossible Trinity），资本流入压力减少时，要么退出汇率平稳，要么壮烈牺牲货币政策独立性。退出汇率平稳，有可能造成资产价格下跌，退出货币政策独立性（随美元一起加息），则与大位快速增长和胆转型有违。美元是全球锚货币，美联储对全球流动性有极强的影响。

美联储转入加息周期后，资本转往美国，新兴国家货币贬值、资本外流、通货膨胀、资产价格暴跌。汇率机制就越脱节的国家，压力越大，上世纪80年代拉美金融危机、90年代亚洲金融危机、2008年俄罗斯危机无不如此。

美国总统重选后，美联储加息预期空前增强，制造业重整又将向中国对美贸易施加压力。因此，减少汇率弹性的表达意见下降，811汇改以来人民币汇率主动调整，事实上就是未雨绸缪，让升值压力趋向和提早获释。

另外，我国早已沦为全球第二大资本输出国。2016年1~10月，我国对外非金融类必要投资总计1460亿美元，同比快速增长53.3%，64%的全球对外必要投资流向了服务业。目前，我国居民70%的资产是国内不动产，随着金融对外开放步伐减缓，居民海外投资是资本输出的最重要部分。目前，国内经常出现资产泡沫和资产耕现象，换汇和海外投资减少不可避免。

再加，居民对外清净负债情况下，人民币汇率波动和房价暴跌不会构成预期循环，造成居民增加本币资产，增持外币资产。由此，汇率也是内部经济的一个反应，为防止持续升值和转变居民对升值的预期，必须减少楼市杠杆、诱导楼市泡沫，以及结构性地放宽信用投入。因此，起始自9月的楼市调控远比无比及时。一方面，近期热点城市倒数几轮放宽杠杆，增强出租汽车、提升市场需求管理制度门槛，以及严控特杠杆资金转入地市，都意图通过叛杠杆和砍掉投资市场需求，截击投机资金转入楼市并趋向挤迫泡沫。

甚至，资产耕让楼市调控继续失灵时，落成行政手段如容许资金转入和额度管理也是合理的。另一方面，无论是通胀挑起、楼市泡沫，或是游资上百在楼市、股市、债市和大宗商品上兴风作浪，与货币投入过快皆不无关系。银行信贷10年间扩展了10倍，M2自2010年以来刷了一倍，但GDP增长速度在上升。

这意味著，相对于经济总量的扩展，货币投入比较减少了。严苛容许楼市杠杆，事实上就是结构性放宽货币条件，尤其是全面减少了楼市金融加速器效应下的货币投入速率，这是维持货币政策务实基调的基础上，主动削减信用的附加途径。

近期，场内（银行信贷、资本市场）和场外（影子银行）全面放宽转入楼市的资金，甚至不择手段启动行政一刀切的容许措施，事实上相等货币投入在局部已关闸，全社会货币条件已经常出现削减迹象。对于游资上百在楼市、股市、债市和大宗商品上兴风作浪来说是釜底抽薪，对于短期内减少杠杆风险、断裂资产泡沫来说是治根之本，对于美国加息周期到来，缓冲器资本流入和汇率升值预期来说是有效地措施，对于构建供给外侧结构性改革转入落地攻坚期来说是腾挪时空的不二自由选择。

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